Wer in den nächsten vier Jahren in ein beliebtes Wohngebiet zieht, kann wohl weiter auf die Mietpreisbremse setzen. Diese Regelung verhindert, dass Vermieter bei neuen Verträgen über Gebühr zuschlagen. Sie drohte in einigen Gegenden schon Mitte 2025 auszulaufen, nun bringt Justizminister Marco Buschmann (FDP) eine Verlängerung bis Ende 2028 auf den Weg. 

In der Ampel-Koalition sorgt das nicht überall für Freude - denn im Koalitionsvertrag hatten SPD, Grüne und FDP eine Verlängerung «bis zum Jahre 2029» vereinbart. Die Baupolitikerinnen der Grünen, Christina-Johanne Schröder und Julia Verlinden, pochten direkt auf die Einhaltung des Vertrags. Doch viel Zeit bleibt nicht, um im Bundestag noch Änderungen zu erstreiten. Und auch andere Koalitionsversprechen zum Schutz von Mieterinnen und Mietern sind noch offen.

Was die Mietpreisbremse ist

Sie gilt seit 2015 und begrenzt Mietpreise bei Neuverträgen. Vermieter dürfen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten dadurch im Grundsatz maximal zehn Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Welche Gebiete das sind, entscheidet die jeweilige Landesregierung. 

Allerdings gibt es einige Ausnahmen und Schlupflöcher, wie der Deutsche Mieterbund immer wieder bemängelt. So ist die Regelung nicht anzuwenden auf Wohnungen, die erst nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Mit der Zeit fallen also immer mehr Neubauten unter die Ausnahme. Ausgenommen ist auch die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Wenn bereits der Vormieter mehr zahlen musste als laut Bremse erlaubt, darf der Vermieter vom neuen Mieter genauso viel verlangen. Bei möblierten Wohnungen gilt die Bremse zwar grundsätzlich, Vermieter können aber einen Zuschlag verlangen.

Was die Bremse bringt

Die Begrenzung habe den Anstieg der Mieten in den betroffenen Gegenden «zumindest moderat verlangsamt», heißt es im Justizministerium. Eine Anfang 2019 vorgestellte Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) im Auftrag des Ministeriums bescheinigt der Mietpreisbremse eine messbare Wirkung. Der Effekt liege allerdings nur bei zwei bis vier Prozent. In Zahlen heißt das: Wer heute 1000 Euro Miete zahlt, müsste ohne Mietpreisbremse 1020 bis 1040 Euro im Monat berappen. Allerdings hielten sich damals nicht alle Vermieter an die Preisbremse - und Mieter klagten nicht unbedingt.

Was sich jetzt ändern soll

Buschmann will höhere Hürden anlegen: Wenn die Mietpreisbremse in einem bestimmten Gebiet wiederholt greifen soll, sollen neue Anforderungen für die Begründung gelten. Dann soll das Land zum Beispiel erklären, was es getan hat, um den Mietmarkt in der Gegend zu entspannen. Das solle sicherstellen, dass die Verlängerung einer verfassungsgerichtlichen Kontrolle standhalte, hieß es aus dem Justizministerium.

Was die Koalition noch für Mieter tun will

Die Verlängerung der Mietpreisbremse kommt deutlich später als sich das manche in der Ampel vorgestellt hatten. Erst brauchte Buschmann lange, bis er das Thema anpackte. Dann warf er der SPD vor, die Verlängerung mit Nachforderungen zu verzögern.

Die Sozialdemokraten hätten die Bremse gern noch verschärft. SPD-Fraktionsvize Dirk Wiese kündigte an: «Im parlamentarischen Verfahren werden wir nun darauf drängen, dass auch die Schlupflöcher beim möblierten und befristeten Wohnen geschlossen werden.» Die Ausnahme von Neubauten müsse zeitlich angepasst werden. Das ist im Ministeriumsentwurf nicht vorgesehen.

Im Koalitionsvertrag vereinbart sind eigentlich auch strengere Regeln für bereits bestehende Mietverträge, von denen also Mieter profitieren, die schon länger in ihrer Wohnung leben. So sollten Mieterhöhungen von über elf Prozent verboten werden, wenn Wohnraum knapp sei, betonte Verlinden. Auch Wiese ermahnte Buschmann, die im Koalitionsvertrag vereinbarten Punkte umzusetzen. 

Die FDP jedoch bremst: Seit Abschluss des Koalitionsvertrags hätten sich die Rahmenbedingungen für die Bau- und Immobilienwirtschaft drastisch verschlechtert, hieß es aus Buschmanns Ministerium. «Weitere Verschärfungen des sozialen Mietrechts würden den Neubau von Wohnungen womöglich noch unattraktiver machen.» Es müsse daher kritisch geprüft werden, ob die im Koalitionsvertrag vorgesehenen Maßnahmen noch sinnvoll seien.

Was die Regierung politisch mit der Mietpreisbremse verknüpft hat

Der Durchbruch bei der Mietpreisbremse war Ampel-intern nur möglich wegen einer Parallel-Einigung über ein ganz anderes Thema: den lange umstrittenen Umgang mit Kommunikationsdaten zu Ermittlungszwecken. Buschmann brachte auch hierzu einen Entwurf auf den Weg, über den zuerst die «Süddeutsche Zeitung» berichtete. Vorgesehen ist keine Vorratsdatenspeicherung, sondern das sogenannte «Quick-Freeze-Verfahren». Dabei werden Verbindungsdaten wie IP-Adressen und an Anrufen beteiligten Telefonnummern erst dann gespeichert, wenn ein Verdacht auf eine Straftat erheblicher Bedeutung - etwa Mord oder Totschlag - besteht.